부동산 규제지역 확대 조회 및 현황 총정리

📢 부동산 규제지역 확대 조회 및 현황 총정리 ( 서울,경기 2025년 10월 발표 기준)

🔥 이제 서울은 피할 곳이 없습니다.
📈 전국에서 가장 강력한 부동산 규제가 수도권을 완전히 덮쳤습니다.

2025년 10월 15일, 정부는 급등하는 수도권 부동산 시장을 진정시키기 위해 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 신규 지정했습니다. 이번 조치는 2025년 10월 16일부터 단계적으로 시행되며, 특히 토지거래허가구역의 경우 10월 20일부터 효력이 발생합니다.

이번 포스팅에서는 지정된 지역, 주요 규제 내용, 달라진 대출 및 세금 정책, 전매·청약 규제, 투자자 및 실수요자에게 미치는 영향까지 폭넓게 분석합니다.

📍 규제지역 지정 범위는 어디까지?

부동산 규제지역 확대 조회 및 현황 총정리

✅ 서울: 전 자치구(25개) 전면 규제

기존 규제 대상이던 강남구, 서초구, 송파구, 용산구에 더해 서울 25개 자치구 전체가 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되었습니다.

이는 사상 최초의 서울 전역 규제로, 주택담보대출과 세제, 청약 요건이 모두 강화되어 수요 억제 및 투기 차단을 목표로 합니다.

✅ 경기도: 핵심 12개 지역 추가 지정

경기도 내 신규 지정된 지역은 다음과 같습니다.

  • 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원구)

  • 수원시(영통·장안·팔달구), 안양시(동안구)

  • 용인시(수지구), 의왕시, 하남시

이들 지역은 그동안 고분양가, 급매물 거래 증가, 개발 호재로 인한 가격 상승이 지속되며 과열 우려가 제기됐던 곳입니다.

🔍 Q&A | 자주 묻는 부동산 규제 질문 총정리

Q1. 조정대상지역·투기과열지구 지정 시 무엇이 달라지나요?

A.

  • LTV(주택담보대출비율) 축소

  • DSR(총부채원리금상환비율) 강화

  • 세금 중과, 전매 제한, 청약 가점제 강화 등 실수요 위주 정책이 적용됩니다.

Q2. LTV와 대출 한도는 얼마나 줄어드나요?

A.

구분 기존 변경 후
무주택자 LTV 70% LTV 40%
유주택자 가능 사실상 불가 (0%)
생애최초 LTV 70% 유지 (단, 6개월 내 전입 의무)

주택 가격 구간별 대출 한도도 달라집니다.

  • 15억 이하: 최대 6억 원 유지

  • 15억~25억: 4억 원으로 축소

  • 25억 초과: 2억 원으로 축소

Q3. 토지거래허가구역에서 실거주 의무는 어떻게 적용되나요?

A.

  • 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일까지 해당 지역에서는 주택 매입 시 2년간 실거주 의무가 발생합니다.

  • 이를 위반하면 허가 취소 또는 과태료 부과 대상이 됩니다.

  • **갭투자(전세 끼고 매입)**는 사실상 금지되며, 비주택용 담보대출의 LTV도 40%로 축소됩니다.

💰 세제, 청약, 전매, 정비사업 관련 규제는?

🏦 세제

  • 취득세 중과:

    • 2주택자: 8%

    • 3주택 이상: 12%

  • 양도소득세 중과:

    • 다주택자 대상 장기보유특별공제 배제

    • 단, 2026년 5월까지 한시적으로 유예 가능성 있음

  • 1세대 1주택 비과세 요건 강화:

    • 2년 보유 + 2년 실거주 조건 충족 필수

🧾 청약 및 전매 제한

  • 수도권 청약 재당첨 제한:

    • 조정대상지역: 7년

    • 투기과열지구: 10년

  • 전매 제한:

    • 수도권: 3년

    • 지방: 1년

  • 민영주택 청약 시 가점제 비율 확대,

    • 2년 이상 지역 거주자에게 우선 공급

🛠️ 정비사업 규제 강화

  • 재건축 시 조합원당 공급 1주택으로 제한

  • 조합원 지위 양도 제한 강화로 시세차익 목적으로 조합원권 거래 금지

🌍 규제지역 외 지역에 미치는 영향은?

서울과 경기 대부분이 규제지역으로 묶이면서, 비규제 지역에 수요 쏠림 현상이 발생하고 있습니다.

예시 지역:

  • 인천 일부(부평, 서구)

  • 경기 외곽(양주, 동두천 등)

  • 충남 천안, 세종시 인근

특히 투자 목적 수요자들이 전세 끼고 매입이 가능한 지역을 찾아 이동 중입니다. 이로 인해 호가 상승 및 매물 감소 현상이 관측되고 있습니다.

🔮 향후 부동산 정책 방향은?

정부는 이번 조치 외에도 다음과 같은 계획을 예고하고 있습니다.

  • 보유세 및 거래세 조정 검토

  • 금융권 DSR 규제 강화 조기 시행 (2026년 1월부터)

  • 부동산 불법거래 단속 시스템 구축 및 운영

  • 분양가 상한제 및 분양권 거래 제한 강화 검토 중

✅ 핵심 요약표

항목 내용
규제지역 서울 전 자치구 + 경기 12개 지역
LTV 무주택자 40%, 유주택자 불가
실거주 의무 토지거래허가구역 내 2년간 필수
전매 제한 수도권 3년, 지방 1년
청약 제한 재당첨 제한 7~10년, 가점제 확대
세금 다주택 취득세·양도세 중과
대출 규제 한도 축소, 스트레스 금리 3%

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